Quantas prestações posso atrasar no financiamento habitacional?
A partir da terceira prestação em atraso, em geral, poderá ser iniciado do processo de execução pelo banco.
Se não houver o pagamento ou negociação do atraso o imóvel estará sujeito a retomada.
Conheça dicas para negociar as prestações em atraso
Existem variáveis que podem influenciar como o banco vai agir para cobrar as prestações em atraso. Entre elas:
- Garantia alienação fiduciária: se o seu contrato tiver essa garantia, o Banco pode iniciar o processo de execução a partir de 30 dias de atraso, a partir da primeira prestação não paga.
- A praxe do mercado é de 60 dias.
- Caso o seu contrato já esteja nessa fase, ainda existe a possibilidade de negociação, porém além das prestações, você deve arcar com as custas cartorárias por esse processo.
- Histórico do cliente: o banco pode analisar o seu perfil para pagamento, seja no financiamento imobiliário ou em outros créditos adquiridos no banco. Se for o primeiro atraso, a negociação será mais fácil.
- Quantidade de prestações em atraso: quanto mais atraso, maior a dificuldade de colocar em dia e mais exigente o banco vai ser para negociar.
- Lembre-se que para qualquer negociação, o banco pode exigir um valor de entrada.
- Prazo: o prazo restante para pagar o financiamento também é considerado na análise, uma vez que quanto maior o prazo, maior é o risco do banco, portanto haverá mais exigências.
- Porém se o contrato não foi assinado no prazo máximo, existe a possibilidade de elastecer e a prestação diminuir.
- LTV ou Quota de financiamento: é a porcentagem gerada pela relação valor da dívida sobre o valor da garantia.
- Quanto maior a quota, maior o risco do banco, portanto quando menor for o seu saldo devedor, melhores são as alternativas negociais.
Não tenho prestações em atraso, o que posso negociar?
- FGHab Perda de Renda: para os contratos assinados no PMCMV Faixas II e III, existe cobertura do FGHab em caso de desemprego e redução temporária da capacidade de pagamento.
- Nesse caso, trata-se de empréstimo pelo fundo.
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Minha Casa Minha Vida Direitos e Deveres
- Moratória: alguns bancos oferecem a pausa/pausa estendida (CAIXA) ou Stand Still (Demais bancos):
- A pausa permite o não pagamento de 1 prestação num intervalo mínimo de 12 meses.
- O valor é acrescido ao Saldo Devedor e diluído no prazo restante.
- Nos casos de desemprego e redução temporária da capacidade de pagamento, a moratória pode ser por um período maior, mas será concedido de acordo com o histórico e quota de financiamento do cliente.
- Nesse caso o prazo aumenta conforme a quantidade de prestações com a moratória.
- Dilação de Prazo: você pode solicitar a ampliação do prazo contratado para que o valor da prestação fique menor, proporcional ao prazo restante.
- Atentar que existe limite de prazo na modalidade de crédito, e que o prazo final não pode ultrapassar os 80 anos do cliente.
- Mudança de sistema de amortização: é uma alternativa para quem deseja mudar o sistema de amortização de PRICE para SAC ou SAC para PRICE.
- Nem todos os Bancos oferecem as duas alternativas.
Para saber as diferenças entre os sistemas de amortização, leia o artigo:
Sistema de Amortização: veja qual o ideal
- Portabilidade de financiamento: a portabilidade de financiamento habitacional é alternativa negocial.
- Regulamentada em maio de 2014 e permite migrar o saldo devedor para outro banco que ofereça uma taxa de juros menor.
- Cabe lembrar que o prazo e demais condições não podem ser alteradas.
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Portabilidade imobiliária: é vantajosa?
- Portabilidade de seguradora e /ou apólice: durante a vigência do contrato de financiamento, o cliente pode solicitar alteração de apólice a qualquer tempo desde que o CESH – Custo Efetivo do Seguro Habitacional seja inferior a apólice atual.
- A migração é permitida entre as apólices coletivas do próprio Banco que estiver em vigor na data da alteração.
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Portabilidade do seguro habitacional
Tenho prestações em atraso, e agora o que faço?
É verdade que o seu nome nunca sairá do Cadastro Restritivo?
Isso não é verdade, qualquer dívida tem seu prazo máximo de prescrição em 5 anos, a partir do momento em que esta venceu.
Por exemplo, se deixou de pagar dívida que vencia em 10 de novembro de 2011, no dia 10 de novembro de 2016, a empresa credora não mais poderá executar.
E mais, seu nome deverá nesta data ser excluído dos cadastros informativos (restritivos) de crédito como: SPC e o Serasa, se for o caso.
Quando a dívida completa 5 anos, a contar da data de vencimento da última prestação não paga, não pode mais ser cobrada na Justiça ou constar em órgãos de restrição ao crédito como SPC e SERASA.
Porém, isso não significa que não possa ser cobrada administrativamente.
Cadastros Informativos de Crédito
A inclusão do devedor nos órgãos de restrição ao crédito pode ser feita a qualquer momento.
A empresa pode cadastrar, retirar e cadastrar novamente a dívida quantas vezes quiser desde que respeitado o prazo de 5 anos e que não seja com nova data de vencimento para a mesma dívida.
Se o devedor assinar documento de renegociação deve ser retirado dos cadastros negativos (SPC, SERASA etc.) após pagamento da primeira parcela.
Todavia, nos casos de renegociação da dívida deve-se ficar bem atento ao fato de se o acordo não for cumprido o consumidor pode ser incluído novamente.
E o prazo de 5 anos passará a contar novamente da data em que deixou de ser pago o acordo e não da data da dívida anterior.
Mesmo a ação judicial de cobrança ou prescrição da dívida não tem o poder de interromper ou suspender a contagem do prazo máximo de cadastro de 5 anos em órgãos de restrição ao crédito como SPC e SERASA, que é estabelecido no Código de Defesa do Consumidor.
Portanto, mesmo que o credor cobre ou execute a dívida na justiça, quanto completar 5 anos a contar da data em que não foi paga, o nome do devedor, obrigatoriamente, deve sair dos cadastros negativos de crédito.
Se a dívida foi paga, embora o direito de cobrança judicial da dívida estivesse prescrito, a dívida em si não está e, portanto, segunda a lei, não há o direito de se pedir a devolução do dinheiro.
Dívida em Atraso – Quantas prestações posso atrasar?
No financiamento imobiliário sobre os encargos em atraso haverá incidência de: atualização monetária, juros remuneratórios, juros moratórios e multa moratória.
Os juros remuneratórios incidem, à taxa de definida em contrato (pro rata die), desde a data do vencimento até a data do pagamento.
Os juros moratórios incidem sobre o atraso à taxa de 1% ao mês (0,03333333 % ao dia).
A multa de acordo com o Código de Defesa do Consumidor é limitada a 2% do valor do atraso.
É muito importante que a negociação seja bem feita, pois a partir do segundo atraso, os Bancos serão mais exigentes e as condições não serão as mesmas.
Quando atrasar a prestação do financiamento pode subir?
Os serviços bancários são diferenciados dependendo de cada banco.
O crédito imobiliário já alguns anos é considerado uma das principais portas de entrada de clientes.
A competição entre os bancos no crédito imobiliário passou a ficar muito mais acirrada, eles passaram a disputar o cliente pela taxa de juros ofertada.
Neste contexto, os bancos passaram a oferecer taxas “com desconto”.
Se o cliente pagar a prestação em dia e aderir a um pacote de relacionamento, terá uma taxa de juros diferenciada.
O Pacote de relacionamento varia de banco para banco, sendo os principais produtos exigidos os abaixo relacionados:
- Conta corrente
- Cheque especial
- Cartões de crédito
- Débito em conta corrente ou folha de pagamento
A taxa de juros reduzida será mantida enquanto o pacote estiver em uso pelo cliente, bem como, a manutenção do pagamento das parcelas mensais em dia.
Alguns bancos não fazem este tipo de exigência ou restrição, portanto verifique as condições contratadas.
Quantas prestações posso atrasar?
Eu perco a taxa de juros reduzida se atrasar os pagamentos?
Em contratos de alguns bancos em caso atraso no pagamento ou cancelamento de qualquer dos produtos/serviços, a taxa de juros retorna a “taxa de balcão” e, portanto, a prestação (A+J) ficaria mais cara.
As condições especiais e regras de manutenção devem estar descritas no contrato de financiamento assinado com o banco, podendo variar de banco para banco.
Assim, orientamos a verificar o que foi negociado com o banco e ter cuidado para não perder a vantagem da redução dos juros.
E, também, do não pagamento de prestação, considerando que o processo de execução é rápido!
Posso emitir 2ª via de boleto de prestação habitacional em atraso?
Pode a depender da quantidade de prestações em atraso.
Alguns Bancos não permitem a emissão da 2ª via do boleto a partir de três (3) em atraso pois pode já ter iniciado o processo de execução.
Se já estiver nessa situação, além da dívida em atraso, será imputado as despesas com o processo de execução.
A CAIXA, por exemplo, informa em seu site que existe “situação especial impeditiva, não é possível a emissão, procure uma Agência CAIXA”.
Nesse caso, você pode procurar a Agência do Banco ou entrar em contato pelo site: www.caixa.gov.br/negociar.
Pagamento à vista
Nesse tipo de pagamento você pode pedir desconto sobre o valor de juros e multa do valor total em atraso.
Pagamento parcial
► Uso do FGTS para pagamento de parte de prestação:
É a possibilidade de abatimento de até 80% do valor da prestação com uso do FGTS.
Essa opção pode ser usada para pagamento de até 3 prestações em atraso.
Se o atraso for maior, o cliente pode negociar, por exemplo, a incorporação das prestações em atraso e usar o FGTS a partir da prestação atual.
Veja mais no artigo:
Uso do FGTS para pagamento de parte da prestacão
► Incorporação:
O valor do total em atraso mais os juros de mora e multa são incorporados ao Saldo Devedor e diluído no valor das prestações ao longo do prazo restante.
Para isso, o banco exige valor a ser pago como entrada para a negociação.
Saiba como no artigo:
Incorporação das prestações em atraso ao Saldo Devedor
Lembre-se que os bancos não são obrigados a ofertar as opções descritas.
Podem haver restrições caso haja reincidência de atraso no pagamento ou algum item que interfere nas variáveis citadas no começo do artigo.
Nos casos que a inadimplência já ocorre no primeiro ano do contrato poderá haver restrições ou maiores exigências pelo banco.
Mesmo sendo o primeiro atraso do cliente, considerando o pouco tempo de amortização.
Como negociar a dívida com o Banco do seu financiamento imobiliário?
Os Bancos geralmente oferecem atendimento em vários canais, não somente na Agência.
Algumas permitem negociar por telefone e/ou internet. Conheça os canais nas seguintes opções:
Não consigo pagar mesmo com as alternativas negociais oferecidas pelo banco, e agora?
Esperar o banco retomar o imóvel já não é mais uma realidade.
Num passado recente, quando a maioria dos contratos possuía garantia hipotecária.
O processo de retomada pelos bancos era lento e permitia que o pagamento do atraso fosse postecipado.
Porém, cabe lembrar que mais de 95% dos financiamentos imobiliários hoje são assinados com garantia alienação fiduciária.
Quando devo assumir que devo vender meu imóvel?
É muito difícil assumir que não tem mais condições de pagar pelo financiamento.
Porém, dependendo da situação essa pode ser a melhor decisão a ser tomada.
Isso porque se o banco retomar o imóvel, os valores pagos não são devolvidos.
E o nome pode ser cadastrado no banco, num cadastro impeditivo, caso no futuro você queira financiar outro imóvel.
O que pode ocorrer é que nessa tentativa de adiar essa decisão, você pode se afogar em outras dívidas, e virar uma bola de neve, caso não haja estrutura financeira de pagar todas as dívidas.
Lembre-se, não há vergonha em não conseguir pagar as prestações.
O que pode acontecer é adiar o seu sonho, ou adquirir imóvel mais barato ou ainda pagar aluguel com valor mais barato, dentro das suas condições reais.
Conclusão
Independentemente de qual for a sua situação não procure o Banco somente quando suas prestações já estiverem em atraso.
Os Bancos possuem alternativas negociais para clientes adimplentes, desde que comprovadas a situação do desemprego e/ou redução temporária da capacidade de pagamento.
Portanto, ficou difícil de pagar as prestações, a primeira coisa a se fazer é buscar a negociação.
Quando conseguir coloca a dívida em dia, faça o planejamento de todas as suas contas e controle os seus gastos.
PATRICIA MATAYOSHIESPECIALISTA NO CRÉDITO IMOBILIÁRIO
Veja também o artigo:
Como diminuir valor da prestação habitacional?
FONTEhttps://www.clickhabitacao.com.br/artigos/quantas-prestacoes-posso-atrasar-no-financiamento-habitacional/
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